¿Puede Steve Mnuchin detener la crisis del sector inmobiliario comercial?

Steven Mnuchin, Louise Linton

Foto: Jacquelyn Martín/AP

Steve Mnuchin, el exsecretario del Tesoro, fue una figura poco común que escapó de la infamia durante la administración Trump, cumpliendo cuatro años consecutivos en el cargo sin un escándalo o juicio político que lo persiguiera después de Washington. Desde entonces, ha pasado su tiempo haciendo cosas que hacen los banqueros ricos, como recaudar dinero de Arabia Saudita y apoyar el papel estelar de su esposa como administradora asesina de fondos de cobertura en una película que también escribió, dirigió y produjo. (No fue bien reseñado). Ahora ha decidido salvar uno de los bancos en problemas del país, el New York Community Bank, con una inversión de mil millones de dólares. El anuncio del miércoles proporcionó resultados inmediatos para el financiero (que anteriormente compró el banco), estabilizando la caída libre del banco y dando la impresión de que la crisis del NYCB puede estar llegando a su fin. Eso, a su vez, convierte a Mnuchin en el principal hombre de dinero detrás de la financiación por parte del banco de un millón de apartamentos con alquiler subsidiado en Nueva York, justo cuando están a punto de quebrarse bajo la presión de las altas tasas de interés y la inflación. ¿Qué puede ir mal?

El jueves, NYCB reveló muchos de los problemas que había estado enfrentando desde el 31 de enero, cuando reveló que sus préstamos hipotecarios estaban en problemas mucho mayores de los que había dejado ver. Miles de millones de dólares en depósitos de clientes habían abandonado el banco el mes pasado, haciéndose eco descaradamente de los problemas que plagaron al Silicon Valley Bank el año pasado. La gerencia dijo que están vendiendo muchos de sus préstamos para estabilizar la empresa. La conferencia telefónica del jueves se produjo pocos días después de que el banco revelara una «debilidad material» en su cartera de préstamos y reemplazara a su director ejecutivo, noticia que hizo que el precio de sus acciones cayera un 23 por ciento. «Los muchachos de NYCB estaban un poco somnolientos y reticentes, y ahora hemos descubierto que no revelaron el alcance total de los problemas con los préstamos», dijo R. Christopher Whalen, un inversionista de NYCB que administra su préstamo. Empresa de investigación e inversión. «Nos mintieron». Con la inversión de Mnuchin, que llegó a través de su empresa Liberty Strategic Capital e incluyó a un grupo de otros inversores, el banco dio un gran paso atrás respecto del mismo destino que le sucedió a SVB. La agencia de calificación Fitch mejoró las perspectivas de su banco. El precio de las acciones se ha más que duplicado.

La historia de NYCB es complicada (Max Abelson de Bloomberg la contó con notable claridad), pero su problema central se reduce a préstamos no rentables a los propietarios, en particular a los propietarios con alquileres subsidiados. A finales del año pasado, el banco había prestado más de 37.000 millones de dólares a propietarios de edificios multifamiliares, una cantidad que representa aproximadamente la mitad de la cartera total de préstamos del banco. (Aunque se trata de bienes raíces residenciales, el dinero para renovaciones y compras de edificios lo toman prestado los propietarios y, por lo tanto, cuenta como préstamos de bienes raíces comerciales). Durante la mayor parte de la historia de NYCB, fue un buen negocio.

Eso cambió en 2019 cuando el estado de Nueva York aprobó la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos, una ley que bloqueó las principales formas en que los propietarios podían beneficiarse de estos apartamentos. La mayoría de los aumentos de alquiler se limitaron al 2 por ciento, y otras formas en que los propietarios podían ganar dinero (tarifas de solicitud, transferencia de costos de combustible) fueron eliminadas o limitadas. A los propietarios también se les prohibió utilizar renovaciones de apartamentos desocupados para poner sus alquileres a la altura del mercado, una táctica que había causado la pérdida de unas 345.000 unidades asequibles, principalmente durante las dos primeras administraciones de Bloomberg.

«Los desafortunados propietarios desarrollaron prácticas comerciales que dependían de estas lagunas jurídicas, todas ellas destinadas a aumentar las ganancias netas de sus propiedades estabilizadas, lo que les permitió transferir sus edificios con cada vez más deuda. Las condiciones de los inquilinos empeoraron tanto que la ciudad y el estado se vieron obligados a endurecen sus definiciones de acoso a los inquilinos «, dicen los analistas de la Community Service Society, un grupo de defensa de la vivienda. Sin embargo, al mismo tiempo, el costo de adaptar un apartamento recién desocupado al código de la ciudad había aumentado, al igual que el costo de la renovación del edificio. En general, los propietarios se han rebelado contra la ley y esperaban apelarla ante la Corte Suprema, argumentando que viola su derecho a una compensación adecuada, pero ese desafío murió en octubre.

En este momento, NYCB está tratando de descubrir cómo reducir su exposición a este tipo de préstamos; las opciones incluyen venderlos o utilizar instrumentos financieros sofisticados llamados transferencias de riesgo crediticio para esencialmente eliminar los problemas de sus libros. Durante una conferencia telefónica el jueves, su dirección también dijo que planea tomar otros préstamos para apuntalar su balance.

¿Qué significa todo esto para los inquilinos? No está claro en este momento. Los propietarios están descubriendo que sus edificios valen mucho menos de lo que fueron tasados, especialmente después del auge de las ventas en 2021 y 2022. Por ahora, Wall Street está menos preocupado por el NYCB ahora que Mnuchin se hizo cargo. «Necesitamos que otro Robert Moses venga y patee traseros», dijo Whalen. «Mnuchin es la persona adecuada para hacerlo». Por supuesto, Moisés desplazó a unas 250.000 personas durante cuatro décadas de planificación y remodelación de Nueva York. ¿Mnuchin querría siquiera tal legado? Después de todo, su inversión es sólo una contribución al banco regional. Queda por ver si él o alguien más podrá resolver los problemas de vivienda más importantes.

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