Los bancos empiezan a mostrar señales de advertencia

En los apartamentos de alquiler no hay polvo de hadas, sólo alquiler. Como cualquier otro negocio, los propietarios e inversores de productos de vivienda en alquiler dependen de si los clientes pagarán por el producto y de lo que pagarán y podrán pagar para cubrir los costos. Pero cuando se trata de vivienda, una combinación de ilusiones, desinformación y deseo de caos dan forma a la defensa del control de los alquileres, una política que limita arbitrariamente el control de los alquileres a los costos. La mayoría de los partidarios del control de alquileres argumentan una o ambas cosas; la vivienda es todo beneficio y la vivienda es un derecho y debe ser gratuita. La creciente preocupación por un banco de Nueva York demuestra una vez más que la economía básica, y no la fantasía igualitaria, gobierna cómo funcionan las viviendas de alquiler en Estados Unidos.

En primer lugar, es importante señalar que el control de alquileres no funciona porque no logra en todas partes su objetivo declarado de reducir los alquileres para las personas que ganan menos. Con esta medida, no hay un solo lugar donde los costos de la vivienda no sean obstinadamente altos; esto se debe, entre otras cosas, a que el control de los alquileres inhibe y complica el desarrollo de nuevas viviendas de alquiler. Esto significa menos oferta y precios más altos. Peor aún, debido a lo que está sucediendo con los bancos que otorgan préstamos a edificios y proyectos con alquiler controlado, es posible que haya incluso menos unidades de alquiler, lo que empeora aún más el problema de escasez.

New York Bancorp (NYBC) es «uno de los bancos regionales más grandes del país», según su sitio web, con 116.300 millones de dólares en activos, 85.800 millones de dólares en préstamos, 81.400 millones de dólares en depósitos y 10.800 millones de dólares en valor para los accionistas (NYBC cotiza en bolsa). intercambio). . Pero últimamente, la compañía se ha convertido en una especie de canario en la mina de carbón, al menos para el problemático mercado inmobiliario comercial de Nueva York. Historias del Wall Street Journal, Yahoo Finance, Reuters, The Real Deal y otros han planteado preocupaciones sobre la reciente caída del valor de las acciones de NYBC. Pero cada historia también ha resaltado algo más: el impacto del control de alquileres.

Ahora, para muchos, especialmente aquellos que apoyan o tienden a apoyar el control de alquileres, la actitud es: “¿Y qué? Mucha gente rica pierde dinero debido a malas inversiones. Pero el problema no se limita a los accionistas. Y es importante comprender el papel y las implicaciones a largo plazo del control de alquileres. Una historia de Yahoo Finance lo resume bastante bien:

«La enmienda de 2019 del estado de Nueva York limitó los aumentos de alquiler, reduciendo las ganancias de los propietarios de edificios y dándoles menos incentivos para arreglar sus propiedades. Luego, la inflación y el aumento de las tasas de interés encarecieron el mantenimiento de sus edificios y encarecieron su deuda.

Con bajas tasas de desocupación, alta demanda, alquileres de mercado y costos crecientes, bancos como NYBC estaban ansiosos por otorgar préstamos para edificios con alquiler controlado. Aunque los retornos podrían haber sido menores que los de proyectos de desarrollo más grandes, todos necesitan un lugar para vivir y estos apartamentos siempre proporcionarían retornos constantes. Pero con la dislocación de Covid, las cosas cambiaron ya que la gente no pagó el alquiler durante esta crisis y luego las tasas de interés subieron en los últimos años. A eso se suma una ley aprobada en 2019 que limitaba los aumentos de alquiler.

Esto provocó una disminución en la recaudación de alquileres, un aumento en los costos de mantenimiento y operación, y no fue posible aumentar los alquileres para cubrir estos costos. De repente, esas buenas inversiones empiezan a parecer mucho más riesgosas. Y a medida que los edificios y las propiedades se vuelven más riesgosos, los préstamos para mejoras se vuelven imposibles. Con el tiempo, si los alquileres simplemente no cubren el costo de la hipoteca, el edificio entrará en quiebra como parte del proceso de quiebra.

«¿A quién le importa?» Los defensores del control de alquileres pueden volver a preguntar: «Siempre y cuando los inquilinos obtengan alquileres más bajos». Pero nadie va a producir un producto y venderlo con pérdidas. Con el tiempo, los edificios que no generan suficientes ingresos para cubrir los costos de vivienda se convierten en otra cosa, incluso en estacionamientos. Aquí hay una analogía con los problemas que experimentaron los productores de leche durante la Gran Depresión: cuando vieron que los precios caían dramáticamente, intentaron desacelerar y detener la producción, incluso destruyendo el producto, en lugar de venderlo con pérdidas.

Cuando la inflación y las tasas de interés son altas y las regulaciones restringen e inhiben la producción de viviendas, el costo de construir y operar viviendas de alquiler seguirá aumentando, especialmente a medida que aumenta la demanda de viviendas. Imponer controles arbitrarios de precios a una fuente de capital para el alquiler de apartamentos, el alquiler mensual, garantiza al menos una crisis de confianza en el sector. Esto significa una renuencia a invertir en edificios e incluso en viviendas de alquiler en general, especialmente cuando la respuesta a los problemas en el mercado de alquiler es un mayor control de precios donde no lo hay.

La falta de inversión significa menos mantenimiento y menos unidades nuevas, y las unidades que se construyen son pocas y mucho más caras, lo que invita a un mayor escrutinio. Todo esto podría llevar a que los activos se abandonen para vivienda y se conviertan a otros usos o, como sugerí hace más de 4 años, que el gobierno se haga cargo de gran parte del sector de la vivienda en alquiler. Si NYBC maneja bien sus problemas es sólo una parte de la historia. Incluso si tiene éxito, el principal desafío es tratar de administrar un negocio marginal, mientras que fijar el precio del producto de manera arbitraria sin referencia al costo no es una receta para el éxito. Y no invertir en viviendas de alquiler no ayuda a las personas que luchan por encontrar vivienda; ocurre lo contrario, ya que a estas familias les resulta aún más difícil encontrar un lugar a un precio que puedan pagar.

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