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Una de las últimas advertencias de mercado emitidas por el difunto socio comercial de Warren Buffett, Charlie Munger, fue sobre el sector inmobiliario comercial. Munger dijo que vio una tormenta en el sector que podría engullir a los bancos y afectar al mercado en general.
“Los edificios no van a desaparecer”, dijo Buffett en una reunión de accionistas de Berkshire Hathaway (BRK.A) en mayo de 2023. «Pero los propietarios sí», dijo Munger en su última reunión anual.
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«Creo que la erosión de los centros urbanos en Estados Unidos y en todo el mundo es significativa y bastante desagradable», dijo Munger, añadiendo en ese momento que predijo que la economía estadounidense capearía la tormenta, pero que los bienes raíces comerciales en última instancia implicarían un conjunto diferente. de propietarios.
El caso del oso Munger
Las preocupaciones de Munger y Buffett pueden basarse en el hecho de que, según un informe de la consultora McKinsey, las tiendas cercanas en las áreas metropolitanas son entre un 10% y un 20% menos que los niveles prepandémicos, mientras que las oficinas son un 30% menos que antes de COVID. El informe predice que, debido a estas tendencias y otros factores, la demanda de espacio de oficinas en 2030 podría seguir siendo casi un 20% menor que en 2019.
Esta es una mala noticia para los dueños de negocios. Esas son peores noticias para sus prestamistas. En una entrevista con la revista en abril Tiempos financierosMunger dijo que la industria bancaria estadounidense está «plagada de… préstamos incobrables» en el sector inmobiliario comercial. En última instancia, tasas de interés más altas, menores ingresos por alquiler y los consiguientes valores más bajos de las propiedades podrían arruinar algunos de estos préstamos, lo que significa que el saldo pendiente es mayor que el valor de las propiedades subyacentes.
Pero el dolor no significa necesariamente una oportunidad para los inversores: «Berkshire nunca ha estado activo en el sector inmobiliario comercial», dijo Munger durante una sesión de preguntas y respuestas con Becky Quick de CNBC en la reunión de accionistas de mayo. «Funciona mejor para los inversores sujetos a impuestos que para las empresas que pagan impuestos como lo hace Berkshire».
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Constructores de casas
En lugar de centrarse en bienes raíces comerciales, Berkshire Hathaway es más activo en el lucrativo negocio de desarrollo inmobiliario residencial, habiendo agregado participaciones en varios constructores de viviendas en los últimos meses.
La cartera ahora incluye grandes posiciones en DR Horton (DHI), Lennar (LEN) y NVR (NVR). Un potencial auge en la construcción de viviendas podría beneficiarlos a todos.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, hay un déficit de viviendas de entre 5,5 y 6,8 millones de unidades. Esto se debe a que en la última década desde la Gran Crisis Financiera se han construido más hogares que casas. Ahora que los precios de la madera son más bajos y la demanda es estable, los inversores están apostando por un auge inmobiliario.
Los inversores minoristas también pueden participar en este espacio a través de un constructor de viviendas que cotiza en bolsa o el ETF S&P SPDR Homebuilder (XHB).
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