CA juega con ciudades que se resisten a la vivienda nueva


En resumen

El conflicto entre los funcionarios del estado de California y los gobiernos locales sobre la vivienda se asemeja a un juego de Whac-A-Mole.

Whac-A-Mole es un juego de arcade inventado en Japón hace casi medio siglo, en el que los jugadores intentan atrapar topos cuando salen de un agujero, pero cuando se golpean entre sí, éste vuelve a salir.

Se ha convertido en un ícono cultural y, como señala Wikipedia, «a menudo se usa coloquialmente para una situación caracterizada por una serie de tareas inútiles de Sísifo, en las que la finalización exitosa de una simplemente conduce a que otra aparezca en otro lugar».

Durante años, el gobierno estatal de California ha jugado malas pasadas para persuadir –o coaccionar– a los funcionarios locales a ser más receptivos al desarrollo de viviendas, lo cual es necesario para cerrar la enorme brecha entre la oferta y la demanda que está elevando el costo de vida y contribuyendo al crecimiento del estado. prosperidad. altos índices de pobreza y falta de vivienda.

El juego se ha vuelto especialmente intenso durante la gobernación de Gavin Newsom. Su agencia de vivienda, a veces en alianza con el fiscal general, ha presionado a las ciudades para que rezonifiquen la tierra para cumplir con las cuotas y eliminar barreras al desarrollo, como criterios de diseño demasiado prescriptivos.

La Legislatura ha contribuido a ese esfuerzo al aprobar docenas de nuevas leyes del palo y la zanahoria que otorgan a los funcionarios estatales más autoridad para combatir la a menudo obstinada reticencia de los funcionarios locales a cumplir sus mandatos.

Cuando el estado se resiste, los funcionarios locales que se oponen a nuevas viviendas que creen que perturban la atmósfera de sus comunidades están creando nuevas estrategias para minimizar el cumplimiento. Entonces es un juego de topos políticos y legales.

Tres acontecimientos recientes ilustran el síndrome.

Uno sucedió en San Francisco, ciudad que alguna vez gobernó Newsom como alcalde. A lo largo de los años, se ha ganado la reputación de obligar a los promotores inmobiliarios a atravesar obstáculos burocráticos y políticos que pueden tardar años en sortear, añadir millones de dólares a los costos y, a menudo, hacer que los proyectos sean insostenibles.

La ciudad tiene una cuota para desarrollar 82.000 nuevas unidades de vivienda durante ocho años, más de la mitad de las cuales deben ser asequibles para familias de ingresos bajos y moderados. Pero la Junta de Supervisores de la ciudad rechazó los esfuerzos del alcalde London Breed para reformar la regulación de vivienda.

El estado aumentó la presión amenazando con quitarle el control de los permisos de vivienda a la ciudad, lo que finalmente obligó a la junta a actuar. La semana pasada, el Estado dio su visto bueno a la reforma.

Mientras los funcionarios estatales arrestaban a un topo en San Francisco, otro apareció unas pocas millas al sur en San Mateo. La San Mateo Heritage Alliance solicitó a la Junta de Preservación Histórica del estado designar Baywood, un vecindario de costosas viviendas unifamiliares en San Mateo, como distrito histórico.

Fue el último esfuerzo de los vecindarios locales del estado para explotar una laguna jurídica en el Proyecto de Ley Senatorial 9, una de varias leyes nuevas destinadas a obligar a las ciudades a aprobar proyectos de viviendas multifamiliares. La legislación firmada en 2021 esencialmente prohíbe la zonificación unifamiliar exclusiva, pero no se aplica a los vecindarios designados como históricos.

El Fiscal General Rob Bonta intervino cuando algunas solicitudes de designación histórica eran aparentes intentos de bloquear nuevas viviendas, pero sigue siendo un nuevo frente en el conflicto entre funcionarios estatales y locales.

Casi 400 millas al sur, Bonta y la administración Newsom están tratando de atacar otro topo en La Cañada Flintridge, un prístino suburbio de Los Ángeles que ha resistido obstinadamente la presión estatal para construir.

La semana pasada, Bonta demandó a la ciudad en un intento de revocar la denegación del proyecto de viviendas asequibles de 80 unidades y también para declarar a la ciudad en incumplimiento de las leyes estatales de vivienda, lo que significa que la ciudad es un «remedio de los constructores» para casi todas las autoridades en materia de vivienda. proyectos.

La «herramienta de construcción» es en realidad el martillo más poderoso del país para vencer a los topos municipales resistentes.

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Nota del editor: este artículo se publicó originalmente el 6 de agosto de 2021. Desde …

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